据新华社报道，最近不少城市房地产持续回暖，成交量迅速回升，部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情。

　　那么，这一轮楼市回暖背后的逻辑是什么呢？

　　一是货币政策调整带来的涨价预期。二是过去三年积压的大量改善型需求开始逐步释放。三是房地产商开发和销售策略发生了变化。

　　但去年下半年以来，经济和政策形势正在迫使房企经营策略发生变化，从今年1-2月全国300个城市土地出让情况看，出现了明显的向一线城市集中的趋势，一线城市在土地出让面积、成交面积、出让金等方面都出现了明显的上升，而三四线城市拿地金额较上半年减少了32%.

　　这首先因为房地产税推出的预期——如果征收房地产税，可能会导致二手房出现抛售潮，市场供给短期增大，使房地产销售出现困难，而房地产相对过剩的三四线城市风险是最大的，从规避风险角度来看，房地产商最好的策略是在房产税出台之前，尽量降低库存、降低负债。

　　此外，最近国家发改委出台的一份文件也点燃了市场的热情。按照这份名为《2019年新型城镇化建设重点任务》的文件：城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

　　这意味着，人口进入城市的速度进一步加快，这将带来一定的新增需求，在供给没有明显增加的情况下，决策层要警惕可能引起的供需失衡。

　　总体来看，我国今年将可能出现一二线城市成交量与价格同步回升，三四线城市成交量与价格同步下降的格局。但公众不用太担忧房价过快上涨，我国“房住不炒”的调控总基调不会改变，住房体系和住房保障体系将进一步加快完善。随着我国人口结构和总量的剧烈调整，住房的总需求量也出现回落趋势，再加上房地产税出台的预期，房价出现大起大落的可能性不大。

　　另外，国管公积金中心近日宣布，4月15日起，二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷款60万元。这对近日部分地方有所回暖的楼市，也会造成心理影响。

　　总而言之，局地楼市出现小阳春，但担心“楼市疯狂”再现，或许是杞人之忧。

　　□高敏（经世智库高级研究员）

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